Een mondeling akkoord bij de koop van een huis.

Eindelijk heb je het huis van je dromen gevonden. Je hebt een bod gedaan, er is met de verkopende partij onderhandeld over de prijs en jullie hebben een akkoord bereikt. Een nieuw hoofdstuk in je leven en dan krijg je opeens te horen dat de koop niet door gaat omdat de verkopende partij een gunstiger bod gekregen heeft. Maar jullie hadden toch een mondelinge overeenkomst? Dit kan toch zomaar niet? Of toch wel? Geldt een mondeling akkoord bij de koop van een huis? Je leest het in deze blog.

Mondelinge overeenkomst

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod + aanvaarding van dat aanbod. Volgens de wet is aanvaarding van een aanbod vormvrij. Dit betekent dat deze aanvaarding in iedere vorm kan geschieden. Hierdoor kun je zowel schriftelijk als mondeling een overeenkomst sluiten. Een mondelinge overeenkomst is dus in beginsel gewoon geldig. Wil je hier meer over lezen, ik schreef er eerder een blog over: “Is een mondelinge overeenkomst geldig?

Wettelijke uitzondering

Op deze hoofdregel gelden, zoals je vast zult vermoeden, een aantal uitzonderingen. Eén van die uitzonderingen betreft de aankoop van een woning door een particulier. De wet zegt hierover: “De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan“. Anders gezegd betekent dit dat voor het kopen van een woonhuis, het sluiten van een mondelinge overeenkomst niet voldoende is als dat woonhuis door een particulier wordt aangekocht. Voor deze koop geldt het zogenaamde schriftelijkheidsvereiste. Zolang er geen schriftelijke koopovereenkomst gesloten is, kan zowel de koper als de verkoper nog, zonder consequenties, onder de koop uit.

Wanneer de verkoper, na het bereiken van een mondeling akkoord, een hoger bod ontvangt van een andere geïnteresseerde, dan kan de verkoper zich dus juridisch gezien nog terugtrekken waardoor jij als koper met lege handen staat.

Professionele partij

Anders is het wanneer de onroerende zaak door een professionele partij wordt aangekocht. In dat geval geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. Een mondeling akkoord bij de aankoop van een huis, is dan voldoende om ervoor te zorgen dat beide partijen niet meer, zonder consequenties, van de koop af kunnen zien.

Schadevergoeding

De Hoge Raad heeft bepaald dat alleen wanneer er sprake is van hele bijzondere omstandigheden, het onaanvaardbaar is als een partij zich beroept op het ontbreken van het schriftelijkheidsvereiste. Als er sprake is van zo’n bijzondere omstandigheid, dan zorgt dit er niet alsnog voor dat de koop gesloten is. Wel heeft de benadeelde partij dan recht om schadevergoeding te vorderen van de partij die weigert de koopovereenkomst te ondertekenen. Maar juich nu niet te snel want wat die uitzonderlijke omstandigheden kunnen zijn, daar heeft de Hoge Raad zich niet over uit gelaten. Wel heeft de Hoge Raad overwogen dat er in de volgende gevallen in ieder geval geen sprake is van zo’n bijzondere omstandigheid:

• de verkoper ontvangt na een mondeling akkoord alsnog een hoger bod van een andere geïnteresseerde;
• de koper geeft na een mondeling akkoord aan toch liever een andere woning te willen kopen.

Benieuwd naar het arrest van de Hoge Raad over dit onderwerp? Je leest het hier terug.

Conclusie

Hoe onrechtvaardig de beslissing van een verkoper, om de koop te herroepen, ook kan voelen voor de koper, een mondeling akkoord bij de koop van een huis is niet bindend. De wettelijke bepaling die oorspronkelijk bedacht was om de koper te beschermen tegen overhaaste of ondoordachte beslissingen, werkt nu meer dan eens in het nadeel van de koper. Bedenk je dus tijdens je huizenjacht goed, dat je pas met de champagneglazen kunt klinken, als er van beide partijen een handtekening onder de koopovereenkomst staat.

Wil je meer weten? Heb je een vraag of wil je een koopovereenkomst laten opstellen of checken, neem dan contact met me op. Ik help je graag!